杭州房地產(chǎn)企業(yè)如何稅務(wù)籌劃？

房地產(chǎn)行業(yè)涉及營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加費、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長，準(zhǔn)確計算稅收，如何減輕稅收負(fù)擔(dān)已成為房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃需要使用涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要使用房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策來進行具有自身特點的稅收籌劃。

華宏財稅

一是利用土地增值稅率臨界點進行稅收籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)房屋出售，增值額不超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%的，按規(guī)定計算所有增值額。起征點的規(guī)定決定有納稅籌劃的空間。這里的“20%增值”就是我們常說的“臨界點”。

二是將房屋租賃變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)進行納稅籌劃

第三條房產(chǎn)稅暫行條例第三條、四條規(guī)定，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值一次減去10%至30%后的余值計算繳納。房地產(chǎn)出租的，以房地產(chǎn)租金收入為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。按房地產(chǎn)余值計算繳納房地產(chǎn)稅的稅率為1.2%;按房地產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12%.有時候兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額差別很大，所以有納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)貙⒆赓U業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為承包業(yè)務(wù)，避免按租金計算房地產(chǎn)稅。

例A房地產(chǎn)開發(fā)公司曾在市中心出租房屋，租金為每年20萬元，房屋原值為1萬元。公司應(yīng)繳納20項房地產(chǎn)稅×12%=2.4萬元，營業(yè)稅200元×5%=1萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加1萬元×(7% 3%)=0.1萬元。公司利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬元，不考慮企業(yè)所得稅。

如果進行納稅籌劃，公司將房屋變成自己的分支機構(gòu)，并將分支機構(gòu)承包給商業(yè)企業(yè)，每年承包費20萬元。由于房屋未出租，房產(chǎn)稅不能按租金計算，房產(chǎn)稅應(yīng)按房產(chǎn)原值計算。應(yīng)納房產(chǎn)稅×(1-30%)×1.2%=0.84萬元。公司不需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和附加教育費。同樣，公司利潤20-0.84=19.16萬元，不考慮企業(yè)所得稅。稅收籌劃可減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)19.16-16.5=2.66萬元。

三、變更房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為進行納稅籌劃

如果房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)開始時確定最終用戶，滿足住房條件，其收入可以按“服務(wù)業(yè)-代理”稅目繳納營業(yè)稅，避免開發(fā)后土地增值稅；同時，企業(yè)不符合住房條件的，無論雙方如何簽訂協(xié)議或財務(wù)會計核算，都應(yīng)按“房地產(chǎn)銷售”稅目繳納營業(yè)稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定征收。公司可以充分利用這一系列稅收優(yōu)惠政策。

四、利用貨幣價值的時間進行稅收籌劃

貨幣的時間價值是指隨著時間的推移，貨幣在周轉(zhuǎn)使用過程中的價值增值，表現(xiàn)出貨幣的時間性。利用貨幣價值的時間進行稅收籌劃是一種相對節(jié)稅的方法。它不會改變一定時期的總稅額，而是從每個稅期的變化中獲得收入，相當(dāng)于減稅，相對減少總稅額。

可以看出，避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅、規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)、增加收入、擴大市場競爭力、防范和降低稅收風(fēng)險是各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必修課，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段。